표면수익률이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

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안녕하세요.

퀀트 H입니다!

 

부동산 수익률을 나타내는 지표는 여러가지가 있는데요.

지난 포스팅에서 NOI(실질 수익률)에 대해 알아봤습니다.

기억이 안 나시는 분은 복습겸 아래 포스팅을 확인해주세요!

NOI란 무엇인가요?

NOI수익률이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

오늘은 NOI와 더불어 자주 사용하는 표면수익률에 대해 알아보도록 하겠습니다!

 

 

글 순서

1. 표면수익률이란 무엇인가?

2. 표면수익률 계산방법

3. 적정한 표면수익률

4. 마치며 

 

표면수익률이란 무엇인가?  

지난 번에 포스팅한 NOI는 대략적으로 설명드리면 운영 경비 및 기타 비용을 포함해 계산된 수익률입니다.

즉 부동산을 구매할 때 발생하는 모든 비용을 고려한 후 실제로 손에 남는 현금을 얼마나 효율적으로 얻을 수 있는지를 보여주는 지표였죠.

 

하지만 표면수익률은 좀 더 심플합니다.

표면수익률이란 무엇인가요?

표면 수익률은 부동산 가격에 대해 임대 수익을 얼마나 효율적으로 얻을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

즉 NOI 실질수익률과 달리 경비를 고려하지 않고 임대수입만을 고려하는 것입니다.

따라서 표면수익률은 NOI보다 크게 잡힐 수 밖에 없는 구조입니다.

표면수익률 계산방법

표면수익률 계산방법

표면 수익률은 실제 임대 수익을 기준으로 산출되는 수익률로 그로스(Gross) 수익률이라고도 불립니다. 

계산식은 다음과 같습니다:

 

표면 수익률(%) = (연간 임대 수익 ÷ 부동산 가격) × 100

 

연간 경비에는 세금, 관리비, 보험료 등이 포함되며, 자산가치 상승을 위한 수리비와 이자 비용은 제외됩니다.

이는 수익성을 실제로 측정하는 중요한 지표이며, 특히 중고물건의 경우 수익성을 평가할 때 유용합니다.

 표면수익률 계산 예시 

아래 정보로 표면수익률을 계산해봅시다!

• 월세: 100만원
• 총 세대 수: 10세대 (10세대 중 현재 2세대 공실)
• 만실 시 연간 임대 수익: 1억2천만원
• 연간 경비: 1800만원
• 물건 가격: 8억원
• 구매 시 경비: 4000만원

표면수익률은 다음과 같이 계산됩니다:
12,000만원 ÷ 80,000만원 × 100 = 15%

 

표면 수익률은 운영 중인 임대료로 계산되기 때문에 예상 수익률보다 현실적인 수치를 보여줄 수 있습니다.

하지만 오피스텔을 소유한 건물주 같은 경우 공실이 있는 부분도 임대료에 포함되어 계산되므로 실제보다 높은 수익률로 나타날 수 있습니다.

 

따라서 표면 수익률뿐만 아니라 예상 수익률과도 함께 비교하며 부동산 구매 시 신중히 판단해야 합니다.

적정한 표면수익률

계산 과정에서 알 수 있듯이 표면수익률은 실질수익률(NOI)보다 높게 나올 수 밖에 없습니다.

따라서 새로운 건물을 구매하시는 경우가 아닌 기존 임대하고 있는 부동산에 투자를 한다면

현재 NOI보다 높게 책정하여 표면수익률을 정할 수 있습니다.

 

새 부동산에 투자하는 경우는 NOI를 계산할 수 없습니다.

따라서 적정한 표면수익률을 알려면 주변 부동산을 확인해야 합니다.

어느 곳은 20%일수도 있지만 지방과 같은 소도시의 경우 이것보다 더 적게 나올 수도 있습니다.

 

마치며 

표면수익률은 경비를 제외하였기 때문에 돌발상황을 반영하지 않습니다.

 

예를 들어 표면수익률이 20%인데 갑자기 엘레베이터가 고장이 났거나 해서 실질수익률은 4%로 떨어질 수 있습니다.이럴 경우 갭의 차이가 커서 표면수익률만 보고 투자를 했다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

 

따라서 부동산 투자시 표면수익률 뿐만 아니라 실질 수익률과 같이 계산하시기를 바라겠습니다.

 

 

※주의사항

이 글은 투자를 유도하거나 강요하는 글이 아님을 밝힙니다.