DSCR이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

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안녕하세요.

퀀트 H입니다!

 

오늘부터는 새로운 카테고리인 부동산에 관련해서 포스팅해보려고 합니다.

부동산은 제 전문분야는 아니지만 여러 자료들을 가지고 공부하고 있습니다.

같이 공부하여 부동산 전문가가 되보자구요!

 

글 순서

1. DSCR(Debt Service Coverage Ratio)란?

2. DSCR(Debt Service Coverage Ratio)구하는 방법

3. DSCR(Debt Service Coverage Ratio)활용 방법

4. 마치며 

 

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)란?

투자자 또는 저처럼 자기집 마련을 꿈꾸는 자가 부동산과 같은 투자 상품을 구입할 때, 일시불로 지불하는 경우도 있지만 대출을 이용하는 것이 일반적입니다.

(일시불로 지불할 정도라면 이런 용어는 모르셔도 됩니다!)

 

대출을 이용하면 아무리 좋은 조건의 부동산을 구매하더라도 미래에 상환이 지연될 위험이 있습니다.

예를 들어 갑작스런 수입감소로 대출 상환을 못 할 수 있는 경우죠.

 

이러한 투자에 대해 대출 안전성과 리스크를 평가할 때 사용되는 기준이 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)입니다.

한국어로는 보통 부채 서비스 커버리지 비율이라고 합니다.

 

DSCR은 거주 목적이 아닌 투자를 목적으로 부동산을 구매하기 위해 대출신청시 필요한 지표입니다.

상가 또는 아파트를 전세 또는 월세로 내는 경우 말이죠.

 

따라서 거주목적으로 부동산을 구매하시는 분들은 DSCR을 계산하시지 않으셔도 됩니다!

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)구하는 방법

NOI(순영업소득)이란?

DSCR 계산식을 구하기 전에 NOI(순영업소득)을 아셔야 합니다.

NOI에 관해서는 아래 포스팅을 참조해주시면 감사하겠습니다!

 

DSCR구하는 방법

DSCR 구하는 방법은 다음과 같습니다.

 

DSCR = NOI(순운영소득) ÷ 원금과 이자의 상환액

 

예를 들어, 연간 1,000만원의 NOI를 얻는 부동산에 대해 연간 상환액이 500만원이면, DSCR은 2.0입니다.

 

적정 DSCR

DSCR의 기준 수준은 1.2 이상입니다.

DSCR이 높을수록 대출 상환에 여유가 있으며, 금융기관에서 더 쉽게 대출을 받을 수 있습니다.

DSCR이 1.0 미만일 경우, 대출 상환에 어려움이 있어 대출이 어려워질 수 있습니다.

 

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)활용 방법

DSCR을 정확한 NOI를 활용해서 계산해야 하는 이유

투자를 성공적으로 이루기 위한 DSCR의 해석 방법은 위에서 설명드렸듯 일반적으로 부동산이 창출하는 순이익인 NOI(순운영소득)를 기준으로 계산합니다.

 

하지만 때로는 부동산의 현재 상태와 상관없이 가정된 NOI를 사용해 계산하는 경우도 있습니다.

 

이 경우, 공실 위험 등 실제 상황을 반영하지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

부동산 구매를 고려할 때는 표기된 수치와 실제 수익 간의 차이를 잘 파악하고, 지속적인 자금 상환 가능성을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

 

DSCR이 낮게 계산되는 예시

예시1)

방 10개를 임대하려고 대출을 받아 부동산을 구매했더니 10개중 6개가 임대가 된고 4개가 공실로 남는 경우

 

예시2)

임대 목적으로 대출을 받아 아파트를 구매했는데 세입자가 구해지지 않는 경우

 

이러한 리스크를 고려하여 정확한 DSCR을 계산하셔야 합니다.

마치며

정리하면 DSCR은 다음과 같을 때만 계산이 필요합니다.

• 부동산을 대출을 끼고 구매하는 경우(일시불로 구매하는 경우 필요X)
• 부동산을 투자 목적으로 사용하는 경우(거주 목적으로 구매하는 경우 필요X)

따라서 투자 목적으로 대출을 끼고 부동산을 구매하는 경우 DSCR 지수를 꼭 확인해보셔서 대출을 진행하시기를 바라겠습니다!

 

 

 

 

 

※주의사항

이 글은 투자를 유도하거나 강요하는 글이 아님을 밝힙니다.