IRR이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

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안녕하세요.

퀀트 H입니다!

 

지난 포스팅에 이어 부동산수익률에 중요한 지표 중 하나인 IRR에 대해 알아보도록 하겠습니다.

IRR의 계산식은 NOI수익률, 표면수익률보다 조금 복잡한 형태인데요.

어떻게 계산되는지 같이 한 번 보겠습니다!

 

글 순서

1. IRR이란 무엇인가요?

2. IRR계산방법

3. IRR의 활용

4. 마치며

IRR이란 무엇인가요?

IRR(내부수익률)은 투자 판단의 기준이 되는 중요한 지표 중 하나입니다.

IRR은 복잡하게 느껴질 수 있지만 간단하게 계산할 수 있는 방법도 있으니 그 의미를 이해해 두면 투자 판단에 큰 도움이 될 수 있습니다.

IRR이란?

IRR(내부수익률: Internal Rate of Return)는 돈의 시간적 가치를 고려하여 계산한 수익률을 의미합니다.

 

앞서 설명한 NOI수익률이나 표면수익률을 계산하는 과정을 한 번 복습해볼까요?

NOI수익률이란?

NOI수익률이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

표면수익률이란?

표면수익률이란 무엇인가요? 부동산 용어 쉽게 설명하기

 

NOI수익률과 표면수익률을 보시면 계산할 때 시간적 요소가 전혀 고려되지 않습니다.

예를 들어 두 개의 수익률은 수익 발생 시점을 고려하지 않고 1년 후의 수익과 3년 후의 수익을 동일하게 평가합니다.

 

하지만 IRR수익률은 돈의 시간적 가치를 고려한 계산방법입니다.

특히 IRR은 재투자를 전제로 하므로 짧은 기간에 발생한 수익이 더 큰 가치를 가진다고 봅니다. 

 

즉 10년전의 백만원하고 오늘의 백만원이 다른 것 처럼 이런 시간적 가치를 고려하여 계산하는 수익률이 IRR수익률입니다.

IRR계산방법

IRR 수익률을 계산하려면 할인률이란느 개념을 알아야 합니다.

예를 들어 1년 뒤의 100만원이 현재 돈으로 얼마의 가치를 지니는지 계산될 때 사용되는 개념입니다.

할인률에 관해서는 추후에 다시 포스팅하도록 하겠습니다!

IRR은 어떻게 계산할까요?

IRR(내부수익률)은 자본의 현재 가치를 0으로 만드는 할인율을 찾는 과정입니다.

그 기본 수식은 다음과 같습니다

\[ 0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{C_t}{(1 + IRR)^t} - C_0 \]

여기서

• \( C_t \) : t년차의 현금흐름
• \( C_0 \) : 초기 투자 비용
• \( t \) : 기간
• \( n \) : 전체 기간

이 수식은 IRR을 구하기 위해 반복적인 계산을 통해 해결됩니다.이 수식을 통해 IRR을 계산하는데, 일반적으로 엑셀 또는 재무 계산기를 사용해 반복적인 추정을 통해 구합니다.

 

IRR의 활용

채권 상품에 대해서 공부하신 분들은 위에서 본 IRR의 계산식이 채권에서 사용되는 계산식과 유사한 것을 알 수 있습니다.

 

당장 채권뿐만 아니라 예적금 계산될 때도 유사한 공식이 사용되고 있습니다.

따라서 IRR 계산식은 단순히 수익이 부동산 투자 수익일 뿐 다른 자산에 대입하여도 똑같이 사용할 수 있습니다!

IRR을 활용하는 방법

IRR은 다양한 금융상품을 비교할 때 유용하며 투자 판단에 도움이 되는 세 가지 주요 이점이 있습니다:

1. 다양한 금융 상품을 비교할 수 있음.
2. 투자 기간이 다른 상품을 비교할 수 있음.
3. 수익 발생 타이밍이 불규칙한 경우에도 비교 가능함.

이러한 이유로 IRR은 부동산뿐만 아니라 주식, 채권 등 다양한 금융 상품의 수익성을 평가하는 데 효과적입니다.

또한, 투자 기간과 현금 흐름이 다른 부동산도 비교가 가능합니다.

마치며

IRR이 높다고 해서 반드시 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다.

IRR은 투자 규모(이익의 크기)를 반영하지 않으며 높은 IRR은 더 높은 리스크를 수반할 수 있다는 점도 주의해야 합니다.(하이리스크하이리턴)

 

따라서 IRR의 세부 수치에 지나치게 집착하기보다는 개념을 이해한 후 자신에게 맞는 투자 방법을 찾는 것이 중요합니다.

 

 

※주의사항

이 글은 투자를 유도하거나 강요하는 글이 아님을 밝힙니다.